前不久，記者走訪河北的一家服裝市場，該市場負責人介紹說：“對市場內產權商鋪的管理存在著巨大的難度。當初產權賣給了人家，現在要管理就顯得力不從心。服裝市場的經營不能各自為政，必需要有統一的規劃和布局，比如：按服裝的分類和品牌的組合來劃分區域，這樣才能形成市場內產品、品牌的特色。但是，產權一經賣出，統一布局和管理就成了型同虛設的一紙空文。”
的確，該市場所遇到的問題，在目前出售鋪位產權的服裝批發市場內是非常多見的。據說，中國北方的一家超大型服裝批發市場，在籌建之初，通過凌厲的市場宣傳攻勢，很快把數量巨大的商鋪銷售一空，但在開業之后，馬上就遇到經營管理上的難題，整個市場內，分區混亂，獲得產權的商戶隨意把鋪位出租個他人，造成了市場管理者無法統一規劃和管理，由此，拖累了整個市場的整體運營，一段時間之后，參與市場交易的各方都遭受了巨大的損失。最后，市場的開發者，不得不花大價錢，將相當數量的商鋪回購，才度過了這場危機。
五合國際（５＋１ Ｗｅｒｋｈａｒｔ Ｉｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ）中國經理劉力在接受本報記者采訪時認為，由于開發商對商業地產核心價值的判斷存在偏差，目前商業地產項目仍然存在大量“簡單”的房屋產權銷售現象。不同于住宅項目直接面對單一住戶，而是面對著廣泛帶有商業目的的投資人。這些客戶對商業項目的消費能力和業態組織最為關注，而不是房屋本身。如果開發商僅以房屋產權銷售形式出現，忽略其業態內容、業態間的相互關系以及不同業態對房屋成本承受能力的不同等因素，即使項目前期的銷售再好，也會在日后產生及其不良的后果。
經典的失敗案例
位于北京安定門外的巨庫時尚商業廣場，自２００３年５月開始，斥資“幾千萬”在京城的各大媒體輪番宣傳，宣揚自己是北京首家新青年時尚賣場，通過秀庫、裝庫、食庫、玩庫的四庫組合，讓人們的消費體驗“酷”到頂點。創意之新和形象之美，不禁令人叫絕。項目投資主體－首創資產管理公司還特別強調，巨庫開京城小型商鋪產權銷售之先河，將３萬平方米的項目分割成近千家的小商鋪，以每平方米４、５萬元的價格向外銷售。并承諾購買者以２年期，每年獲得８％的回報。憑借良好的形象設計、市場活動和銷售推廣，至２００４年５月，商鋪銷售一空。
但接踵而來的則是另一番景象，開業半年之后，市場的經營基本處于癱瘓狀態，分析個中緣由，產權分散是無法經營的重要原因，產權分割后，小業主大都考慮各自利益，市場無法形成統一管理，沒有經營特色，經營收入也就無從獲得。商鋪的經營一般都要經過一段培育期，但混亂的局面又使得培育期無所培育，此情況下即使有人牽頭，也很難統一所有投資人的意愿去經營商鋪，更何況大量的廣告費和市場推廣費用，可以說是無從談起。凡此種種的問題暴露之后，“巨庫”的經營進入到了一個惡性循環，沒有特色－沒有客源－沒有收入－沒有推廣。經過半年的掙扎之后，經營的商戶紛紛撤出，市場變成了一個“空殼”。就連項目的開發商首創資產管理公司也不得不承認，項目徹底失敗，
前不久，記者經過安內大街時，看到原來的巨庫，現在依舊是漆黑一片。
商鋪到底可不可以賣
通常的情況下，各大服裝批發市場的經營主體，大都強調自己的只租不售原則，但從這幾年的商業地產的發展情況來看，市場建起，一售了之的現象比比皆是。其實，從開發商的角度而言，完成項目建設之后，和盤賣出從而實現自己商業利益的最大化也在情理之中，因為，地產開發最關鍵的就是資金鏈的問題，開發商從銀行貸出的資金大都是中短期款項，如若周期太長，開發商將面臨“不可承受之重”的資金壓力，這個問題不可小覷。但反過來說，商業地產又與普通居民住宅不同，最重要的是它有一個商業的前提，位置再好，面積再大，設施再全，創意再新，如果沒有一個成功經營的商業前提，看似再好的項目也會遭遇到“價值缺失”的窘境，。
在采訪的過程中，面對是“租”還是“售”的問題，一些開發商也表明了自己的觀點。
其中，上海七浦聯富商業廣場總經理尚杰臣表示，聯富還是堅持鋪位“以售為主”的原則，但他強調，雖然是銷售商鋪，但購買者必須要把商鋪回租給管理方，要求是５年或者更長的時間，這樣才能保證市場的經營出特色、出效益，才能使商鋪產權擁有者的利益最大化。
面對新一輪服裝批發市場發展，市場的“租”與“售”，的確成為了參與市場交易各方的一個兩難的選擇，但相信，只要按商業規律辦事，人們依然會找到解決問題的有效辦法。
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服裝市場售與租的兩難選擇 矛盾重重
