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　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理

　　1.住宅物業(yè)費分級收取

　　新政速讀：

　　南京2005年出臺的住宅小區(qū)物管收費分五級，最低的每月只要0.2元/m2，最貴的高達2元/m2。但令業(yè)主困惑的是：比如多層住宅0.6元/m2的收費屬于三級，但是對應的物管應該提供怎樣的服務？目前只有兩個標準：一是中國物業(yè)協(xié)會的三級標準；另外就是江蘇省的七級標準，沒有一個能和南京的五級收費直接對應。因此，一部新的《南京市普通住宅物業(yè)服務分等收費標準》正在擬訂中。記者了解到，這個新辦法列出了1-5級每一級收費所對應的服務標準，每級服務都分綜合管理、保安、保潔、綠化、公共部位設(shè)備設(shè)施維護五項，每一項都有具體服務標準和收費。這樣一來，物管服務菜單就有了25道“菜式”。

　　新政解析：

　　南京市物業(yè)管理辦公室負責人表示，業(yè)主可以根據(jù)自己需求選擇，比如選了二級綜合管理、三級保潔、四級保安、二級綠化、三級的共用部位設(shè)施維護，只要把這五個項目的收費加起來，就可以得到該小區(qū)每月每平方米的收費標準，這樣業(yè)主就可以將收費對照相應的服務標準，看兩者是否相符。

　　出臺時間：預計今年上半年

　　影響人群：所有業(yè)主

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)評估

　　2.抵押房產(chǎn)可省評估費

　　新政速讀：

　　2006年1月25日，建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，其中第二條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。房地產(chǎn)抵押價值由抵押當事人協(xié)商議定的，應當向房地產(chǎn)管理部門提供確定房地產(chǎn)抵押價值的書面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估的，應當向房地產(chǎn)管理部門提供房地產(chǎn)抵押估價報告。

　　新政解析：

　　南京市房管局產(chǎn)權(quán)市場處抵押科副科長陳小中認為，該項規(guī)定明確了市民用房產(chǎn)做抵押、辦理抵押登記時，房產(chǎn)價格可由雙方約定，不一定非要評估，可以省下一筆可觀的評估費。

　　按照現(xiàn)有規(guī)定，抵押人如果認為被抵押房產(chǎn)值50萬元，必須拿出相關(guān)證明。比如這房子是去年剛買的，合同上價格就是這么多；但如果是房改房或近期沒有買賣的，一般需要找專業(yè)的評估公司來評估。目前在該部門登記的房產(chǎn)抵押中大約有10-20%需要評估，費用少則幾百元，多則上千元。有了新規(guī)，市民之間用房產(chǎn)做抵押借貸，房產(chǎn)價值就可以憑雙方約定即可，房產(chǎn)部門只是大致檢查一下約定價是否與當?shù)胤績r相符即可。這一新規(guī)可省去評估收費，有利于讓更多民間借貸中的抵押房產(chǎn)都到房產(chǎn)部門登記，減少借貸風險。

　　生效時間：今年3月1日起

　　影響人群：抵押房產(chǎn)的市民

　　關(guān)鍵詞：維修基金

　　3.公共維修金上網(wǎng)可查

　　新政速讀：

　　市民購買商品房時，都必須按總房價的2%或3%交納維修基金，這筆資金的存儲和使用今年將透明。南京市物業(yè)管理辦公室2006年的工作計劃中，開通“南京物業(yè)網(wǎng)”赫然在目。上網(wǎng)人群被設(shè)定為物業(yè)管理企業(yè)、房產(chǎn)中介和業(yè)主。物管企業(yè)資質(zhì)網(wǎng)上就可以申請，業(yè)主則可以查詢維修資金、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、優(yōu)秀物管小區(qū)等，招投標信息公示則可為小區(qū)業(yè)主找物管、物管找項目搭橋。網(wǎng)站還打算設(shè)立投訴反饋信箱、政策法規(guī)解讀等欄目。

　　新政解析：

　　南京市物業(yè)管理辦公室負責人表示，目前有電梯的房子是按總房價的3%、沒有電梯的按2%交維修基金。市民多有疑問，交納的維修基金少則幾千元，多則幾萬元，但都不知道用在哪兒了。其實，這筆錢一直都在市物業(yè)辦設(shè)立的賬目里，都掛在個人的房產(chǎn)名下，每年的利息都按有關(guān)規(guī)定結(jié)算打入個人賬戶。今年，該部門將在南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的平臺上，增設(shè)物業(yè)網(wǎng)，個人賬戶上網(wǎng)一查就清清楚楚了。

　　實現(xiàn)時間：今年內(nèi)

　　影響人群：所有業(yè)主

　　關(guān)鍵詞：房貸利率

　　4.住房貸款利率可固定

　　新政速讀：

　　光大銀行南京分行宣布，該行個人貸款中心正式接受市民申請辦理固定利率房貸。固定房貸利率檔次共分4種：在個人住房貸款中，5年期(含)以下貸款利率為5.94％，5年-10年(含)為6.18％；在商業(yè)用房貸款中，5年期(含)以下貸款利率為6.18％，5年-10年(含)為6.42％。

　　固定利率明顯高出目前的浮動利率水平。以個人房貸為例，固定利率定價為5年以下、5年-10年的，分別定為5.94％和6.18％。而當前5年以下和5年以上的房貸優(yōu)惠利率分別為5.27％、5.508％。另外，建設(shè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行開辦固定利率房貸業(yè)務的申請，也獲得了中國人民銀行的批準，在南京的具體業(yè)務正在準備中。

　　新政解析：

　　2004年10月29日、2005年3月17日，房貸利率兩次上調(diào)，固定利率的推出對連遭兩次加息打擊的買房者來說，無疑多了一種選擇。據(jù)光大銀行南京分行人士介紹，從目前情況來看，咨詢業(yè)務的市民多，但真正有意向的客戶卻不多，固定利率房貸需要一個被市民接受的過程。一項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大量的南京貸款人都會提前還款，平均貸款期限只有5.6年，因此這類貸款人并不一定適合固定利率。

　　施行時間：2006年1月26日

　　影響人群：新貸款購房者

　　關(guān)鍵詞：節(jié)能工程

　　5.節(jié)能措施應現(xiàn)場公示

　　新政速讀：

　　建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》指出，新建民用建筑應當嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準要求，民用建筑工程擴建和改建時，應當對原建筑進行節(jié)能改造。從2006年1月1日起，所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都應當將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護結(jié)構(gòu)、保溫隔熱性能指標等基本信息在銷售現(xiàn)場顯著位置予以公示，并在《住宅使用說明書》中予以載明。2006年1月16日，江蘇省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)了該文件，規(guī)定正式在江蘇生效。

　　新政解析：

　　江蘇省建設(shè)廳科研設(shè)計處有關(guān)人士認為，過去只在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)推廣建設(shè)節(jié)能住宅，收效不明顯，此次規(guī)定要求開發(fā)商將節(jié)能信息向購房者公布，開發(fā)商在建住宅時才會把住宅節(jié)能當作大事來辦。今年將下力氣落實新規(guī)、狠抓住宅節(jié)能。